Vous détenez un bien immobilier que vous louez et votre objectif est de rentabiliser votre investissement locatif. Le taux de rendement est alors une donnée incontournable pour déterminer la pertinence de votre placement. Comment le calcule-t-on ? Quelles sont les différents types de rentabilité ?
Le rendement locatif est un pourcentage qui permet d’indiquer la réussite d’un placement immobilier. Le calcul se base sur la corrélation entre les revenus locatifs générés par le bien et l’investissement de départ.
Attention à ne pas confondre rendement locatif et rentabilité locative. Bien qu’ils soient souvent amalgamés, ces deux concepts désignent deux phénomènes distincts. Le rendement locatif sert à calculer les revenus générés par les loyers comparativement au montant initialement investi. La rentabilité locative va plus loin en s’intéressant également à l'éventuelle plus-value réalisée à la revente du bien.
On exprime généralement le taux de rendement locatif en brut. Pour obtenir ce chiffre, vous devez :
Par exemple, vous faites l’acquisition d’un appartement d’une valeur de 150 000 €. Vous pratiquez un loyer mensuel de 650 €, soit 7 800 € annuel :
650 x 12 = 7800
7800 / 150 000 = 0,052
0,052 x 100 = 5,2
Le taux de rendement est donc de 5,2 %.
La rentabilité nette va quant à elle prendre en compte tous les frais associés à votre investissement locatif. Cela signifie que le taux de rendement locatif net comptabilise les revenus locatifs générés, mais aussi les frais de notaire et les intérêts que vous avez payés la première année de remboursement de votre prêt immobilier. Pour connaître le taux de rendement net de votre investissement locatif, vous devez déduire vos charges du loyer annuel appliqué sur vos locataires. Une fois que vous obtenez votre résultat, vous le divisez par le prix d’achat du bien, puis vous additionnez les frais annexes (frais de notaire, intérêts…). Enfin, vous multipliez le résultat par 100.
Puisque les profils de chacun peuvent différer, vous devez en préambule dresser la liste de vos charges annuelles pour effectuer le calcul le plus juste possible. Parmi lesdites charges, vous trouverez notamment l’impôt sur les revenus fonciers, les éventuelles charges de copropriété, les frais d’assurance (garantie contre les loyers impayés, assurance vacance locative, assurance propriétaire non occupant…), les travaux réalisés sur le logement, etc.
La rentabilité nette nette consiste à garder le résultat obtenu avec le calcul du rendement locatif net, tout en ajoutant les avantages fiscaux dont les propriétaires peuvent bénéficier. En résumé, il s’agit du rendement net d’impôt. En fonction du régime fiscal sur lequel vous êtes imposé, vous obtiendrez un rendement locatif différent. Vous avez le choix entre l’imposition sur les revenus fonciers ou BIC, le régime forfaitaire ou le régime réel. N’oubliez pas que selon votre profil, vous pouvez également bénéficier des lois de défiscalisation comme la loi Pinel ou la loi Malraux.
Il n’existe pas de taux de rendement locatif idéal. Tout dépend de l’investissement initial, de l’emplacement et des dispositions fiscales dont vous pouvez bénéficier grâce à votre placement immobilier. L’objectif reste toutefois de rester au-dessus de la barre des 2% en rendement net afin de ne pas avoir à puiser dans sa trésorerie pour compenser le manque à gagner.
On peut aisément augmenter la rentabilité d’un bien locatif en réalisant des travaux de rénovation et d’amélioration. Ceux-ci augmentent directement la valeur du logement et puisque les loyers que vous pratiquerez seront logiquement plus élevés qu’avant les travaux.
La vacance locative fait partie des risques courants lorsque l’on réalise un investissement locatif. Il faut être prêt à y faire face en anticipant la perte de rendement. Outre les travaux déjà évoqués pour augmenter la visibilité et l’attraction vis-à-vis de votre logement, vous pouvez opter pour une assurance vacance locative qui vous protège lors de ces périodes qui peuvent atteindre jusqu’à 30 jours en fonction de la zone géographique et du type de bien. Nous vous recommandons de prendre toutes vos dispositions pour parer ce risque puisque ne pas percevoir de revenus locatifs pendant une trop longue période peut avoir des effets indésirables sur votre rendement net.
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