Qu’est-ce que le pré-état daté ?
Définition
L’article L712-2 du Code de la construction et de l’habitat et la loi ALUR de 2014 ont renforcé les règles concernant les documents relatifs à une vente immobilière. On retrouve notamment le pré-état daté dans la liste des pièces à fournir lors d’une transaction. Il s’agit tout simplement d’un ensemble de documents qui regroupe des informations détaillées sur l’état de la copropriété, sa situation financière et sa gestion administrative. Le montant des charges est également explicité pour que l’acquéreur puisse anticiper toutes ses dépenses et connaître les implications de son investissement. C’est le vendeur lui-même qui établit le pré-état daté sans recourir au syndic de copropriété.
Le rôle du vendeur dans l’édition du pré-état daté
Le pré-état daté doit être préparé et fourni par le vendeur. Le recours au syndic de copropriété n’est donc pas nécessaire si on veut faire des économies. En cherchant les documents soi-même, on s’épargne une dépense. Lioa procédure a été simplifiée pour aller dans ce sens.
Le contenu du pré-état daté
La loi ELAN précise les dispositions de la loi ALUR en dressant la liste des documents que doit contenir le pré-état daté. Les éléments qui doivent obligatoirement figurer dans le corpus se divisent en trois parties distinctes et sont les suivants :
Les informations financières :
- Le montant des charges sur et hors du budget prévisionnel durant les 2 derniers exercices comptables ;
- L’état des lieux des impayés de charges ;
- Les éventuelles dettes envers les fournisseurs ;
- S’il existe un fonds de travaux, le montant de la quote-part du fonds en question ;
- Le montant des sommes éventuellement dues au syndicat des copropriétaires.
Les informations administratives et relatives à la gestion de la copropriété :
- La fiche synthétique de la copropriété ;
- Le règlement de copropriété ;
- Tous les procès verbaux des 3 dernières années ;
- La fiche informative sur les droits et devoirs des copropriétaires.
Les informations techniques de la copropriété :
- Le carnet d’entretien de l’immeuble ;
- Le compte-rendu du DTG (diagnostic technique global) de l’immeuble ;
- Tous les documents disponibles dans l’extranet de la copropriété.
Il s’agit bien sûr d’une liste minimale. Libre au vendeur d’ajouter des documents complémentaires qu’il juge pertinents dans le pré-état daté. Dans le cas où des informations seraient manquantes, le délai de rétractation initialement fixé à 10 jours est alors illimité tant que le dossier n’est pas complet. L’acquéreur peut donc se retirer à tout moment du processus de vente.
Où trouver les informations du pré-état daté ?
Toutes les informations pour constituer le dossier du pré-état daté se trouvent dans la partie des pièces annexes relatives à la dernière assemblée générale. Elles se trouvent également sur le site extranet du syndic. Ce dernier fournit un accès privé avec des codes personnels aux copropriétaires afin qu’ils puissent récupérer les documents dématérialisés. Le pré-état daté peut d’ailleurs se faire en ligne.
Note : Le pré-état daté doit être fourni à l’acheteur au plus tard le jour du compromis de vente. Si cette disposition n’est pas respectée, le délai de rétractation de l’acquéreur ne commencera que le lendemain de la réception du courrier postal ou électronique contenant le pré-état daté.
Quelle différence entre le pré-état daté et l’état daté ?
Il faut bien distinguer le pré-état daté de l’état daté. Ce sont deux documents qui sont remis à l’acquéreur à des étapes différentes de la transaction. Le pré-état daté est remis lors du compromis de vente, tandis que l’état daté intervient au moment de la signature de l’acte définitif de vente (ou acte authentique). C’est le syndic de copropriété qui doit fournir l’état daté sur demande au vendeur ou au notaire.
Qu’y-a-t-il de plus dans l’état daté ? 3 éléments principaux :
- Les sommes éventuellement dues au syndicat par le vendeur ;
- les sommes dont le syndicat est éventuellement débiteur vis-à-vis du vendeur ;
- les sommes dont le nouveau copropriétaire sera débiteur.
Notez en outre que contrairement au pré-état daté, l’état daté est obligatoire pour finaliser la vente.
Le prix du pré-état daté en 2024
Il n’existe pas de tarif déterminé pour le pré-état daté puisqu’il s’agit d’un document que le vendeur peut se procurer lui-même. Toutefois, il est possible de faire appel au syndic de copropriété ou à un service chargé de récolter les informations nécessaires pour établir le pré-état daté. Ces deux entités fixent librement leurs tarifs. En général, les syndics de copropriété facturent le pré-état daté d'environ 300 €. Cela reste une moyenne constatée, et non une limite légalement déterminée. Concernant l’état daté, la loi ALUR plafonne son prix à 380 € TTC.