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Quelles sont les charges locatives que l’on peut récupérer ?
Charges locatives : définition
Les charges locatives correspondent à la somme que les locataires doivent payer en sus du loyer. Cette somme couvre le nettoyage des parties communes ou encore l’entretien des équipements d’utilité collective (ascenseur, porte d’entrée, hall d’immeuble…).
Aux charges locatives, il faut ajouter la provision sur charges. Il s’agit de l’addition des charges récupérables et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
Chaque année, une régularisation doit être opérée afin d’instaurer un montant juste et fidèle à la réalité. Le propriétaire doit fournir des documents justifiant la somme qu’il se fera rembourser par le locataire. Lors de la révision annuelle, on compare les provisions précédemment réclamées et les dépenses réelles effectuées durant l’année qui vient de s’achever.
Liste des charges locatives récupérables
La loi détaille les charges récupérables par les propriétaires dans le décret n° 87-713 du 26 août 1987. En fonction du type de bail (meublé ou non meublé), la liste des charges locatives récupérables peut changer.
Pour un logement meublé
Pour un logement loué meublé, les charges récupérables concernent :
- les ascenseurs (entretien et maintenance de l’appareil) ;
- l’eau froide (eau utilisée chez les locataires et dans les parties communes) ;
- les parties communes intérieures (électricité dans le hall d’immeuble ou dans les couloirs, frais de personnel d’entretien et des équipements utilisés pour réaliser cette tâche) ;
- les espaces extérieurs (espaces verts, places de parking, aires de jeux pour enfants).
Si un concierge ou un gardien d’immeuble s’occupe de l’entretien et de l’acheminement des bennes à ordures en dehors de l’immeuble, le propriétaire peut récupérer 75% du montant correspondant aux charges sociales et fiscales du salaire.
Les charges sont récupérables à 100% au cas où c’est un employé d’immeuble qui réalise toutes ces tâches.
Pour un logement non meublé
Pour les locations vides, le calcul des charges locatives récupérables se fait au réel. Chaque mois, le locataire verse une provision de charges au propriétaire en complément du loyer.
Parmi les charges récupérables dans un logement nu, on retrouve :
- l’entretien et la maintenance des ascenseurs ;
- l’eau froide ;
- l’entretien des parties communes intérieures ;
- l’entretien des espaces extérieurs (espace vert…) ;
- les taxes et redevances (enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage…).
L’entretien ou le remplacement d’équipements à usage exclusif du locataire sont quoi qu’il arrive à la charge de ce dernier.
Comment récupérer les charges locatives ?
Chaque mois, le locataire paye une somme correspondant aux charges que le propriétaire récupère. Le montant peut être calculé au réel ou au forfait. Cela signifie qu’une révision annuelle peut avoir lieu pour rééquilibrer les comptes et procéder à une rétribution de trop-perçu ou de réclamation d’un complément de charges.
Lorsque les charges récupérables sont payées de manière forfaitaire, le montant est connu lors de la signature du bail de location et il n’y a pas de régularisation. Ce paiement peut être effectué à rythme mensuel, trimestriel, semestriel, bi-annuel ou annuel. C’est au propriétaire d’en décider.
Note : 1 mois avant la révision annuelle des charges locatives, le propriétaire doit transmettre un récapitulatif des charges au locataire par courrier postal ou électronique. Des justificatifs sont à fournir dans le courrier (facture d’eau, d’électricité…).
Quelles charges locatives ne sont pas récupérables ?
Les dépenses liées à la gestion de l’immeuble ne sont pas imputables aux locataires. Il y a donc des charges qui ne sont pas récupérables et le décret n° 87-713 du 26 août 1987 les détaille :
- les travaux de conservation de l’immeuble (ravalement de façade, peinture) ;
- les primes d’assurance de l’immeuble (responsabilité civile, inondation, incendie) ;
- les impôts prélevés en lien avec l’immeuble (taxe foncière) ;
- les frais de gestion et les honoraires de syndic
Que se passe-t-il en cas de litige sur les charges locatives ?
Les litiges les plus courants quant aux charges récupérables sont les dettes locatives. Les locataires qui ne règlent pas la provision sur charges comme convenu dans le contrat ont 3 ans pour régler le complément. Les locataires peuvent demander des délais de paiement en cas de difficultés financières. C’est au propriétaire de faire ses propres calculs et d’accorder ou non ce délai.
En cas d’oubli de révision annuelle dans le cadre d’un paiement par provision, le propriétaire dispose également d’un délai de prescription de 3 ans pour régulariser la situation.
Pour les litiges de moins de 5 000 €, la tentative de résolution amiable est obligatoire. En cas de difficultés, les propriétaires ou les locataires peuvent prendre contact avec un conciliateur de justice. S’il n’y a toujours pas de terrain d’entente, ils peuvent engager une procédure de contentieux, mais celle-ci est coûteuse et peut dépasser le montant de la dette.
