Être rappelé
Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?
Un immeuble de rapport est un bâtiment neuf ou ancien dont les lots sont destinés à être loués ou le sont déjà. Pour augmenter le rendement locatif, l’investisseur peut faire l’acquisition d’un immeuble de rapport vide ou dont certains appartements sont vacants afin d’y effectuer des travaux de rénovation et d’amélioration.
Pourquoi investir dans un immeuble de rapport ?
Au-delà de la rentabilité locative qui peut être importante, le régime fiscal autour de l’achat d’un immeuble de rapport peut représenter un point d'attractivité à ne pas négliger.
Un rendement locatif intéressant
Comme pour beaucoup de transactions hors immobilier, l’achat en gros est certes plus coûteux sur le moment, mais sa rentabilité est plus importante sur le moyen terme. Ce type de transaction permet aux investisseurs de jouir d’un statut de pleine propriété sur le bâtiment. Cela permet notamment de faire certaines économies sur les dépenses liées au syndic.
La fiscalité des immeubles de rapport
La nature de l’impôt dépend du bail de location. Autrement dit, s’il s’agit d’une location non meublée, l’investisseur devra payer l’impôt foncier. Si la location est meublée, l’investisseur devra déclarer ses bénéfices sous le régime du réel ou en micro BIC sous le statut de LMP ou de LMNP (respectivement : location meublée professionnelle, et location meublée non professionnelle).
Il existe plusieurs situations fiscales applicables pour la détention d’un immeuble de rapport parmi lesquelles on retrouve entre autres l’acquisition :
- En nom propre : l’investisseur paye l’impôt sur le revenu ;
- En indivision : les copropriétaires sont imposés individuellement selon le régime choisi ;
- En SCI (société civile immobilière) : les associés sont redevables de l’impôt sur le revenu ou de l’impôt sur les sociétés.
Notez qu’en général, les banques ont moins de réticences à financer une SCI qu’un particulier. La force d’investissement conjointe de tous les associés est vue comme un gage de confiance et de solvabilité vis-à-vis des organismes financiers. La SCI représente également un avantage fiscal par rapport à d’autres régimes. En effet, les bénéfices liés à la perception des loyers peuvent servir à financer d’autres projets immobiliers à condition d’opter pour la SCI à l’impôt sur les sociétés. Les prélèvements ne s’effectuant pas sur l’imposition personnelle des associés, il est plus facile de s’ouvrir à d’autres projets.
Comment acheter un immeuble de rapport ?
Immobilier neuf ou ancien ?
Le choix entre l’ancien et le neuf dépend d’une série de paramètres qui, pour certains, sont propres aux goûts des investisseurs. Il faut par exemple prendre en compte le coût des travaux à réaliser sur un immeuble ancien afin de favoriser son attractivité. Les immeubles neufs ne sont quant à eux pas exemptés de travaux, bien au contraire ! Il faut constamment faire attention aux normes applicables, notamment celles qui concernent les performances énergétiques et environnementales. Cela est valable pour la construction d’un immeuble, mais aussi pour les améliorations apportées ultérieurement.
La question du financement de l’immeuble de rapport
L’achat d’un immeuble de rapport nécessite une trésorerie importante puisque la pleine propriété fait que les investisseurs doivent supporter la totalité des travaux et des divers coûts relatifs à l’entretien ou à la maintenance du bâtiment. Pourtant, les banques ne sont pas si hésitantes à financer ce type d’investissement. En effet, la quasi garantie d’obtenir une rentabilité supérieure au coût d’acquisition et la longue durée de l’investissement sont des éléments qui permettent d’obtenir un financement bancaire.
Le choix de l’emplacement pour un immeuble de rapport
L’emplacement de l’immeuble locatif est un des critères principaux avant même de procéder à son acquisition. Il va de soi que choisir une localisation attractive et dynamique permettra de trouver plus facilement des locataires et ainsi, s’assurer que l’investissement soit remboursé par les loyers. Dans le cas des immeubles de rapport, il faut parvenir à louer tous les appartements. Les banlieues de grandes villes sont des pôles où la demande locative est très haute. S’orienter vers ce type d’aire géographique peut donc être une solution menant à un investissement locatif intelligent, et surtout rentable.
Bien que les immeubles vides soient moins coûteux en zone rurale, la population s’urbanise de plus en plus. Cela signifie que les propriétaires d’immeubles locatifs à la campagne peuvent vite se confronter à la difficulté de louer leurs lots. Il est donc recommandé de trouver le compromis entre bon prix et probabilité de louer tous les logements. Une étude de marché préambulaire est conseillée afin de ne pas se tromper sur son investissement.
