Réforme de la plus-value immobilière en 2024

En 2024, une réforme sur la plus-value immobilière permet aux propriétaires de bénéficier d’un abattement fiscal d’au moins 75 % lors d’une vente. Cet abattement n’est toutefois pas automatique et certaines conditions doivent être remplies pour y prétendre. Tour d’horizon sur les dispositions avant la réforme et ce que celle-ci va changer.

Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix d’achat et le prix de revente d’un bien. Par définition, une plus-value est systématiquement avantageuse pour le vendeur, et ce, malgré l’impôt prélevé par l’administration fiscale. Au cas où le vendeur revend son bien moins cher qu’à l’achat, on emploierait plutôt l’expression “moins-value”.

Pour connaître le montant de la plus-value immobilière sur la vente d’un bien, nous avons besoin du prix d’achat, des frais d’acquisition (honoraires du notaire et frais d’agence), du coût total des travaux réalisés sur le bien, et du prix réel de cession.

Qu'est-ce qui change avec la réforme sur la fiscalité des plus-values immobilières ?

Depuis 2018, la plus-value immobilière est imposée jusqu’à 36,2 % entre l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux (respectivement 19 % et 17,2 %). En étendant la dégression fiscale à des profils de propriétaires jeunes, les législateurs ont pour but d’augmenter le volume des transactions immobilières.

Ainsi, les propriétaires vendeurs peuvent espérer jusqu’à 75 % d’abattement fiscal sur la vente d’un terrain constructible, d’un bien immobilier, des servitudes, de l’usufruit ou de la nue-propriété d’un bien.

Bon à savoir : Les résidences secondaires, les logements vacants, les terrains, tout bien inclus dans un dispositif de SCI ou de SCPI, les locaux commerciaux et les biens locatifs sont tous concernés par la réforme sur la plus-value immobilière. La vente d’une résidence principale étant déjà éligible à une exonération.

Les cas d’exonération d’imposition de la plus-value immobilière

Les exonérations du fait du vendeur

Si la plus-value est réalisée sur une résidence principale, les propriétaires sont totalement exemptés d’imposition. D’autres paramètres peuvent permettre d’être exonéré d’impôt sur les plus-values immobilières. Parmi ceux-ci, l’achat d’une résidence principale avec le prix de la vente dans les 2 ans suivant cette dernière permet d’être exonéré. Il faut aussi noter que s’il s’agit d’une première vente autre qu’une résidence principale, le propriétaire peut être exonéré d’impôt sur la plus-value réalisée.

Le pan de la durée de détention d’un bien ouvre la voie à une exonération fiscale. Par exemple, un bien détenu depuis plus de 22 ans est taxé à 0 % concernant l’impôt sur le revenu. Seulement, avec les 28 % de prélèvements sociaux, l’imposition du bien revient à 12,38 %.

Enfin, les propriétaires qui vendent un bien qui ne dépasse pas 15 000 €, ceux qui vendent un droit de surélévation avant le 1er janvier 2025, et ceux qui procèdent à un échange dans un objectif de remembrement se voient exemptés de payer l’impôt sur les plus-values.

Les exonérations du fait de l’acheteur

L’acheteur joue un rôle dans l’exonération de l’impôt sur les plus-values immobilières. S’il s’agit d’un bailleur social, le vendeur peut prétendre à une exonération jusqu’au 31 décembre 2025.

L’acheteur peut permettre au vendeur de ne pas régler d’impôt dans le cas où il s’agit d’une expropriation dont l’indemnité servira ensuite à l’achat ou à l’agrandissement d’un immeuble dans les 12 mois qui suivent la vente.

Note : Les logements se situant en zones tendues peuvent faire l’objet d’une exonération à condition d’intégrer le bien dans le cadre du dispositif Logement intermédiaire.

L’abattement prévu par la loi pour la plus-value immobilière

Pour y voir plus clair, voici un tableau récapitulatif sur les abattements possibles lors d’une vente immobilière menant à une plus-value.