Nue-propriété : quelles sont les conditions pour vendre ou acheter ?

La nue-propriété est un élément du droit de la propriété démembré qui revêt des conditions bien particulières lorsqu’il s’agit de vendre ou d’acheter un bien. En effet, que vous soyez acheteur ou vendeur, la nue-propriété vous engage à respecter une structure de disposition et d’utilisation du bien qui est précisée par la loi. Quelles sont les conditions pour vendre ou acheter en nue-propriété ?

Qu’est-ce que la nue-propriété ?

La nue-propriété est un concept juridique en droit de la propriété. Ce dernier divise les droits de propriété en deux parties distinctes : la nue-propriété et l'usufruit.

La nue-propriété désigne le droit de posséder un bien sans pouvoir en jouir. Celui qui détient la nue-propriété est appelé nu-propriétaire. Il possède le bien mais n'a pas le droit de l'utiliser, de le louer, ni d'en tirer des revenus.

L'usufruit, quant à lui, est le droit de jouir du bien et d'en tirer des bénéfices ou même d'y résider. La personne qui détient l'usufruit est appelée l'usufruitier et peut tout à fait percevoir des loyers s’il met le logement en location.

Ces deux droits peuvent être détenus par des personnes différentes sur un même bien. Par exemple, un parent peut léguer la nue-propriété d'une maison à un enfant tout en se réservant l'usufruit jusqu'à son décès. À la fin de l'usufruit, la pleine propriété du bien revient alors au nu-propriétaire, donc à l’enfant héritier.

Quelles sont les étapes de la nue-propriété ?

Une fois l’estimation du prix du bien en pleine propriété effectuée, vous pourrez déterminer la valeur de la nue-propriété et de l’usufruit. Vous devez ensuite valider la transaction par un acte notarié afin de l’inscrire dans une dimension légale. Le démembrement de la propriété est dès lors enregistré chez le notaire. Pendant la période de l'usufruit, l’acheteur a le droit de jouir du bien ou d'en percevoir les revenus. Le nu-propriétaire conserve quant à lui la propriété du bien sans ses avantages.

Arrive alors la fin de l’usufruit qui est une étape charnière de l’ensemble du processus. La fin de cette période intervient dans une des situations suivantes :

• Le décès de l’usufruitier ;
• La fin de la période inscrite dans l’acte notarié dans le cas où l’usufruit était temporellement déterminé ;
• La mutualisation de la nue-propriété et de l’usufruit sur une même tête ;
• La perte de l’usufruit ;
• La renonciation de l’usufruit ;
• La vente du bien en pleine propriété.

En cas de litige : Lorsque l’usufruitier abuse de son droit de jouissance par la commission d’actes de dégradation ou en délaissant l’entretien du bien, le nu-propriétaire peut demander au juge qu’il ordonne l’extinction de l’usufruit ou que le propriétaire récupère la jouissance du bien, et donc la pleine propriété.

Les avantages de la nue-propriété

Pour le vendeur comme pour l’acquéreur, la nue-propriété présente des avantages exclusifs et bien distincts. Les deux situations s’accompagnent néanmoins d’obligations diverses.

Les avantages de la nue-propriété pour le vendeur

D’un point de vue fiscal, céder la nue-propriété d'un bien tout en conservant l'usufruit peut réduire les coûts fiscaux du vendeur. La valeur de la nue-propriété est systématiquement inférieure à celle du bien en pleine propriété. Cette configuration peut donc entraîner une réduction des droits de mutation (impôts lors de la transmission d'un bien).

D’un point de vue patrimonial, la cession de la nue-propriété tout en conservant l’usufruit permet de transmettre une partie de son patrimoine immobilier à ses héritiers de manière anticipée. La conservation de l’usufruit permet au vendeur de jouir du bien jusqu’à son décès. Si le vendeur a des créanciers ou des risques juridiques, le démembrement de propriété peut protéger la nue-propriété et l'usufruitier par extension.

Les avantages de la nue-propriété pour l’acheteur

Pour l’autre partie, l'achat de la nue-propriété seule est moins onéreux que l'acquisition du bien en pleine propriété puisque le nu-propriétaire ne dispose pas des droits usufruitiers.

A la fin de l'usufruit, l’acquéreur de la nue-propriété deviendra automatiquement plein propriétaire du bien sans frais supplémentaires ni démarches qui peuvent vous paraître fastidieuses.

Dans certains cas, l'achat de la nue-propriété peut offrir des avantages fiscaux pour l'acheteur puisqu’elle permet de réduire la base imposable de certains impôts dont les droits de succession.

A noter : Étant donné que l'usufruitier est responsable de l'entretien et des charges liées au bien, l'acheteur de la nue-propriété est souvent déchargé desdites responsabilités pendant la période d'usufruit.

FAQ sur la nue-propriété

Quelles conditions déterminent la durée de l'usufruit dans une transaction de nue-propriété ?

La durée de l’usufruit est définie par accord entre les deux parties. Elle est déterminée par des objectifs patrimoniaux, familiaux ou fiscaux. Le notaire se charge d'enregistrer le démembrement de la propriété afin de conférer une dimension légale à l’opération.

Quelles sont les conditions pour établir la valeur de la nue-propriété ?

La valeur de la nue-propriété est le fruit d’un calcul qui se base sur la valeur totale du bien en pleine propriété. La valeur est ensuite réduite en tenant compte de la durée et de l'âge de l'usufruitier.

Peut-on modifier les conditions de la nue-propriété après la transaction ?

Une fois l'accord établi et l'acte notarié signé, modifier les conditions peut s’avérer complexe puisque le consentement mutuel est impératif. La nue-propriété est donc une opération que vous devez mûrement structurer avant de vous y engager.