LMNP : fiscalité, déclaration, immatriculation…

LMNP : qu'est-ce que c'est ?

LMNP, pour Loueur en Meublé Non Professionnel, ou parfois Location en Meublé Non Professionnel, est un statut fiscal qui s'applique aux propriétaires mettant en location des biens meublés en France, que ce soit des appartements, des maisons, ou des chambres d'hôtes.

Pour être considéré comme LMNP, un loueur doit répondre à deux critères principaux :

• les recettes annuelles tirées de cette activité n’excèdent pas 23 000 €
• les recettes de la location meublée n’excèdent pas 50% des autres revenus du foyer fiscal

Régimes fiscaux LMNP : affiliation, déclaration et déductions

Vous pouvez choisir entre deux régimes fiscaux pour encadrer votre activité de LMNP, en fonction des revenus générés par la location, de vos charges et de vos préférences en matière de gestion.

Le régime micro-BIC

Pour qui ?

Le régime micro-BIC, une option prisée par de nombreux LMNP, s’adresse aux propriétaires dont les revenus annuels ne dépassent pas 77 700 € pour les locations meublées classiques ou 188 700 € pour les meublés de tourisme classés ou les chambres d'hôtes.

Ce régime fiscal est à privilégier si les charges afférentes à votre investissement représentent moins de la moitié de vos recettes.

Comment être affilié au régime micro-BIC ?

Pour être affilié au régime micro-BIC, vous devez vous enregistrer en tant que LMNP sur le site de l’​​INPI pour obtenir un numéro de SIRET.

Comment déclarer les revenus LMNP en micro-BIC ?

Les revenus issus de la LMNP sont à renseigner sur le formulaire 2042 C PRO et à joindre à votre déclaration de revenus. Les revenus générés sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et soumis à l'impôt sur le revenu.

Quels avantages fiscaux en LMNP avec le régime micro-BIC ?

Les loueurs LMNP affiliés au régime micro-BIC peuvent bénéficier d'un abattement automatique de 50 % sur leurs revenus locatifs.

Cet avantage forfaitaire correspond à la totalité des charges, et exclut donc la possibilité pour le bailleur de déduire des frais supplémentaires de son assiette fiscale.

LMNP et prélèvements sociaux sous le régime micro-BIC

Si vos revenus de location meublée sont assujettis aux cotisations de la Sécurité sociale, ils échapperont à l'imposition aux prélèvements sociaux de la DGFiP. En revanche, si vos revenus ne sont pas soumis à ces contributions sociales, ils seront assujettis à un taux global de prélèvements sociaux de 17,2 %.

À noter : si le logement est détenu en indivision, les propriétaires ne peuvent pas prétendre au régime micro et doivent opter pour le régime réel.

Le régime réel

Pour qui ?

Si vos recettes dépassent le seuil du régime micro-BIC (72 600 €) ou si vous préférez une comptabilité plus détaillée, vous pouvez également choisir le régime réel. C’est également le régime à favoriser si vos charges sont importantes, par exemple si vous avez réalisé d’importants travaux de rénovation.

Comment être affilié au régime réel ?

• Si vous avez débuté votre activité de LMNP en 2023 :
  • Comme pour le régime micro-BIC, vous devez vous enregistrer en tant que LMNP sur le site de l’INPI dans les 15 jours suivant le début de votre activité.

• Si vous avez débuté avant 2023 :
  • Si vous n'avez pas opté pour le régime Réel Simplifié avant le 1er février, vous ne pouvez normalement pas le faire pour les revenus perçus en 2023. Vous devrez le faire avant le 1er février 2025 pour les revenus perçus en 2024.

Comment déclarer les revenus LMNP avec le régime réel ?

Avec le régime réel, les loyers perçus dans le cadre de votre activité de LMNP doivent être renseignés chaque année sur le formulaire n°2031-SD et reportés sur votre déclaration de revenus n°2042 C-PRO.

Quels avantages fiscaux avec le régime réel ?

Dans le cas d’une affiliation au régime réel, les loueurs ont la possibilité de déduire de leur revenu imposable les charges et amortissements liés à l'exploitation ou à la gestion de leurs biens immobiliers, sous réserve de conditions générales de déduction. Ils bénéficient donc d’un contrôle accru sur la gestion de leurs revenus locatifs, mais ils doivent également se conformer à des obligations comptables plus strictes.