Les avantages de la LMNP : ce qu’il faut savoir

La LMNP en bref

Acronyme de “location meublée non professionnelle” ou parfois “loueur en meublé non professionnel”, la LMNP est un statut permettant aux propriétaires de bénéficier d’avantages fiscaux sur les revenus générés par la mise en location d’un bien loué meublé, qu’il soit ancien ou neuf.

LMNP : à chaque régime ses avantages fiscaux

Les propriétaires souhaitant louer leur appartement en LMNP peuvent choisir entre deux régimes fiscaux différents, proposant chacun des avantages distincts.

Le régime micro-BIC

Le régime micro-BIC s’adresse aux propriétaires dont les recettes issues de la location meublées sont inférieures ou égales à 77 700 € pour une location meublée classique, ou 188 700 € pour des meublés de tourisme classés ou des chambres d'hôtes.

Outre sa simplicité, ce régime attire les loueurs meublés non professionnels par les avantages fiscaux qu’il prévoit, à savoir un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus générés par l’activité. Il n’est donc imposé, au titre de l’impôt sur le revenu, que sur la moitié des loyers perçus.

Contrairement au régime réel, le micro-BIC ne permet pas de déduire les charges et amortissements du revenu imposable. En fonction du montant de vos recettes et de vos charges, il peut donc être plus intéressant financièrement d’opter pour le régime réel.

Le régime réel simplifié

Le régime réel simplifié est destiné aux propriétaires ayant enregistré des recettes supérieures au seuil du régime micro-BIC ou souhaitant avoir davantage de contrôle sur leur comptabilité.

A la différence du micro-BIC qui prévoit un abattement forfaitaire de 50%, le régime réel vous permet de déduire de votre revenu imposable la totalité du montant des charges (entretien du logement, assurances, intérêts de prêt immobilier…) et amortissements (matériel, travaux…) afférents à votre activité de LMNP.

Il n’existe pas de liste exhaustive des dépenses déductibles, mais celles-ci doivent impérativement répondre à ces critères :

• être affectées directement l'exploitation du bien ou être liées à sa gestion courante ;
• représenter une dépense réelle et être appuyées par des justificatifs
• être comptabilisées dans les charges de l'année fiscale au cours de laquelle elles ont été engagées

Autres avantages de la LMNP

Si la LMNP offre des avantages fiscaux substantiels, ce ne sont pas là les seules raisons qui peuvent vous inciter à vous lancer.

• Investir dans un bien immobilier pour une activité de LMNP est un excellent moyen de se constituer un patrimoine, même pour les investisseurs débutants ou les jeunes.
• Les biens meublés sont généralement loués plus rapidement et à un prix plus élevé que les biens non meublés.
• Contrairement à la loi Pinel, le statut LMNP n’est pas restreint à certaines zones géographiques de France, ni aux logements neufs. Il est donc relativement accessible et peu contraignant.
• Investir dans l’immobilier locatif est aussi une bonne solution pour anticiper la baisse de revenus au moment de la retraite. Une fois votre prêt immobilier remboursé, les loyers de votre location meublée constitueront un revenu passif qui contribuera à maintenir votre niveau de vie.

Statut LMNP ou LMP ?

Le principal facteur à prendre en compte pour choisir entre LMNP et LMP (loueur en meublé professionnel) est le montant des recettes générées par l’activité. En dessous de 23 000 €, c’est le statut LMNP qui s’applique. Au-delà de ce montant, c’est généralement le statut LMP. Néanmoins, des revenus locatifs annuels supérieurs à 23 000 € n'obligent pas nécessairement le propriétaire à passer au statut LMP, par exemple si les recettes représentent toujours moins de 50% des revenus globaux annuels de son foyer fiscal.

LMNP ou Pinel : que choisir ?

Si vous envisagez une activité en tant que LMNP, vous n’êtes sans doute pas étranger à la loi Pinel, qui prévoit elle aussi des réductions fiscales dans le cadre de la mise en location de logements.

Avant de détailler les raisons pour lesquelles vous devriez privilégier l’un ou l’autre de ces dispositifs, rappelons que le dispositif Pinel tel qu’il existait avant 2023 touche à sa fin : les taux de réduction d’impôt diminuent progressivement pour laisser place au Pinel +, restreint aux biens “situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou respectant un niveau de qualité élevé en matière de performance énergétique, d'usage et de confort”. 

Ceci étant dit, le choix entre les dispositifs Pinel et LMNP dépend principalement de vos objectifs :

• Si votre objectif principal est de réduire rapidement vos impôts, l’investissement en Pinel peut être plus judicieux, puisque la réduction fiscale est applicable dès la première année de mise en location. 
• Si vous souhaitez éviter les contraintes et louer facilement votre bien, privilégiez la LMNP qui se distingue de la loi Pinel par son absence de zonage et de plafond de ressources à respecter.
• La location en meublé non professionnel, souvent jugée plus rentable que l’investissement en Pinel et avec un ticket d’entrée moins élevé, est par ailleurs recommandée pour les investisseurs souhaitant se constituer un revenu complémentaire. Avec une imposition minime sur la plus-value immobilière, la LMNP est aussi la solution à privilégier si vous envisagez une stratégie d’achat-revente.