Guide : comment calculer les charges locatives ?

Comprendre les charges locatives

Les charges locatives, également appelées charges récupérables, représentent les dépenses liées à la gestion et à l'entretien d'un bien immobilier. Ces coûts sont initialement payés par le propriétaire et remboursés par le locataire.

À quoi correspondent les charges récupérables ?

Pour les locations en copropriété, le décret N°87-713 du 26 août 1987 fixe les charges imputables au locataire. On y compte notamment l'eau, le chauffage, l'entretien des parties communes, et d'autres coûts spécifiques à chaque type de location.

En plus des charges récupérables définies par la loi, le bailleur peut envisager d'imposer des charges supplémentaires en fonction du type de location. Par exemple, dans une location meublée, il arrive que le locataire soit responsable des frais liés à l'électricité ou à un contrat internet.

Comment calculer les charges locatives ? Méthode et conseils

Le calcul des charges locatives repose, en règle générale, sur le dernier décompte de charges de copropriété. Ce document, fourni annuellement aux copropriétaires, détaille l'ensemble des charges de l'immeuble. Il est indispensable pour permettre au bailleur d’obtenir un montant précis des charges qui seront à payer par le locataire.

La plupart des syndics présentent une colonne dédiée aux charges récupérables. Dans le cas contraire, il est courant de se baser sur une estimation correspondant à 70 - 80 % des charges de copropriété calculées au tantième. À ce montant, il conviendra d'ajouter d'autres frais, telles que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, pour obtenir la provision de charge mensuelle qui sera imputée au locataire.

Méthode de calcul des charges au tantième

Les tantièmes de copropriété sont des indices utilisés pour répartir équitablement les charges entre les copropriétaires d'un immeuble. Ces coefficients définissent la part de responsabilité de chaque propriétaire dans les frais liés à l’entretien, aux réparations, aux services et aux équipements collectifs. Ils servent par ailleurs à déterminer la contribution de chaque copropriétaire lors des réunions de l'assemblée générale.

Supposons qu'un immeuble compte un total de 1 000 tantièmes.

Si un propriétaire possède un appartement représentant 100 tantièmes, cela signifie qu'il détient 10% de la copropriété.

Si les charges totales de la copropriété sont de 10 000 €, alors le propriétaire avec 100 tantièmes paierait 1 000 € (10% de 10 000 €).

Fixation du montant des charges au bail

Le montant des charges est généralement stipulé dans le bail commercial ou résidentiel. Il peut être fixé sous la forme d'un forfait mensuel ou en fonction des dépenses réelles engagées par le propriétaire, auquel cas le locataire paie une quote-part proportionnelle.

Régularisation annuelle des charges : comment ça marche ?

La loi du 6 juillet 1989 prévoit une régularisation annuelle des charges locatives. Cette étape implique de comparer les provisions mensuelles versées par le locataire aux dépenses réelles du propriétaire. Selon les résultats, le locataire peut être amené à régler un complément ou à recevoir un remboursement. Lors de la régularisation des charges, le propriétaire doit notifier le calcul au locataire, par courrier simple ou recommandé.

À noter : depuis septembre 2015, la notification doit être accompagnée du justificatif des charges réelles.

Dans le cadre d'une location meublée, le choix entre des charges au forfait (sans régularisation) ou des provisions pour charges mensuelles doit être fait dès le départ, pour la simple raison que le mode de calcul a une incidence sur le montant du loyer charges comprises.

Remarque : pour simplifier ces démarches, gagner du temps et s’assurer de la conformité des dispositions prises, certains bailleurs optent pour la gestion de leur bien par un professionnel, gestionnaire immobilier, qui peut s'occuper de la régularisation des charges et d’en informer les locataires.